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“新土改”來(lái)了！看專家解讀樓市影響！

2020.03.24

3月12日下午，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，要求在嚴(yán)格保護(hù)耕地、節(jié)約集約用地的前提下，進(jìn)一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度。

該政策，有兩大要點(diǎn)：

1、將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

2、試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點(diǎn)期限1年。

也就是說(shuō)，新政后關(guān)于土地轉(zhuǎn)性的問(wèn)題，無(wú)需上報(bào)國(guó)務(wù)院審批，省內(nèi)審批就行。這會(huì)使得省級(jí)政府對(duì)土地的開(kāi)發(fā)利用更靈活，權(quán)限更大。

這次對(duì)“土地審批權(quán)”的放權(quán)，釋放了以下幾個(gè)信號(hào)：

一、中國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控多年，又回到了調(diào)整土地供給的道路上來(lái)了。

目前的一線城市甚至許多強(qiáng)二線城市，都有一個(gè)通?。撼Ｗ∪丝诔掷m(xù)攀升，但土地供應(yīng)卻有限。這里面的核心矛盾是土地增量與人口增量、購(gòu)房增量極不匹配，導(dǎo)致人地錯(cuò)配的現(xiàn)象，比如人多的城市因?yàn)檎哧P(guān)系讓有些土地得不到開(kāi)發(fā)，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

土地審批權(quán)下放各省、自治區(qū)、直轄市，這標(biāo)志著省會(huì)城市、或者省內(nèi)“副中心城市”、或者直轄市，將會(huì)突破城市邊界，有辦法獲得更多建設(shè)用地。

該政策實(shí)施后，大城市的發(fā)展空間將被打開(kāi)，省級(jí)政府有更大的用地自主權(quán)，就可以根據(jù)人口流入、流出的具體情況，根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)供給土地。

二、率先試點(diǎn)的地區(qū)，又多了一道緩解財(cái)政壓力的法門。

此次用地審批權(quán)率先試點(diǎn)的省份分別為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶。這些省份或城市，都處于京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝這些國(guó)內(nèi)核心城市群，這些區(qū)域都是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，人地矛盾較突出的地方。

這次的政策，能夠很大程度的緩解地方財(cái)政壓力，地方政府將集體土地轉(zhuǎn)成國(guó)有土地后可以收取土地出讓金，在土地交易中還可以得到各種稅費(fèi)。

三、除地方政府受益外，房子的剛需族也將成為最終受益者。

因?yàn)橥恋貙徟鷻?quán)的下放，有助于平抑省會(huì)城市特別是超大城市房?jī)r(jià)。

當(dāng)省級(jí)政府獲得了更大土地審批權(quán)，優(yōu)先照顧的一定是省會(huì)城市或者省內(nèi)的特大城市，這些城市有可能根據(jù)實(shí)際需求，將周邊的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，滿足更多人的住宅、工業(yè)生產(chǎn)需要。

專家解讀

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，《決定》對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、對(duì)房子的剛需族有一定的促進(jìn)作用。“但并不是像有的人理解的那樣，能夠無(wú)限制放大、放開(kāi)。堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損三條底線要保證?！?/span>

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)、研究員牛鳳瑞表示，雖然地方用地審批權(quán)相應(yīng)的擴(kuò)大了，作為地方來(lái)說(shuō)會(huì)更多地從自己的實(shí)際出發(fā)，考慮當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展用地需求。但是“就此認(rèn)為土地供應(yīng)將進(jìn)入大寬松時(shí)代，為房地產(chǎn)用地松綁，恐怕有點(diǎn)過(guò)度了，因?yàn)閲?guó)家加強(qiáng)用地空間控制，用途管制，計(jì)劃供應(yīng)，這個(gè)政策始終沒(méi)有變，也沒(méi)有松動(dòng)?！?/span>

億翰智庫(kù)運(yùn)營(yíng)策略顧問(wèn)認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，在短期土地供應(yīng)方面，可能影響有限。但是長(zhǎng)期來(lái)看，區(qū)域協(xié)同發(fā)展或?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)形成隱性利好。此次政策仍然符合“因城施策”、“相機(jī)抉擇”和“量化管理”的三大邏輯。審批權(quán)下放后，試點(diǎn)省份可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)特性因城施策；根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、行業(yè)環(huán)境相機(jī)抉擇；通過(guò)考量房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端的現(xiàn)狀，精準(zhǔn)、定量調(diào)整土地供應(yīng)。

根據(jù)以上政策的分析以及專家的解讀，“新土改”對(duì)樓市并沒(méi)有太大的影響，不過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)、“剛需購(gòu)房”來(lái)說(shuō)顯然是傳遞了很強(qiáng)的政策信號(hào)。

“剛需”就是“剛性需求”，買房者以自住為首要條件。剛需購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)包含了地段、交通、商業(yè)、戶型標(biāo)準(zhǔn)、建筑、環(huán)境、健康、規(guī)劃、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等九大方面。例如商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)上，社區(qū)步行10分鐘可到達(dá)區(qū)域的商業(yè)圈（包含超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）。

而肇慶華英集團(tuán)旗下的華英城優(yōu)質(zhì)教育社區(qū)，毗鄰肇慶市第十六小學(xué)、配套華英城怡景灣大地幼兒園，還擁有家門口的華英新街市市場(chǎng)和家家歡超市，商業(yè)圈興旺發(fā)達(dá)，不僅適合投資，更適合“剛需自住”。