2020.01.21
2019年12月28日，央行發(fā)布《中國(guó)人民銀行公告〔2019〕第30號(hào)》，就存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR有關(guān)事宜作出規(guī)定。公告如下：
這意味著，此前與基準(zhǔn)利率掛鉤的房貸利率將轉(zhuǎn)換成與LPR掛鉤的新模式，在這個(gè)新政下，購(gòu)房者可選擇固定利率和浮動(dòng)利率。
本次調(diào)整對(duì)哪些購(gòu)房者有影響？
除純公積金貸款外，當(dāng)前正在還商業(yè)按揭貸款的購(gòu)房者都將受到影響。
本次政策調(diào)整主要針對(duì)2020年前購(gòu)房的，合同約定商業(yè)貸款利率為「基準(zhǔn)利率+浮動(dòng)比例」的購(gòu)房者。從2020年3月起，銀行必須和購(gòu)房者重新約定利率。
存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)如何轉(zhuǎn)換？
關(guān)于存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換，與公眾最息息相關(guān)的莫過于存量房貸利率將如何確定。
央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。
具體來看有以下要點(diǎn)：
1． 定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的：LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整；加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變；借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年。
2． 定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為固定利率的：轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平；
3． 轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變：該負(fù)責(zé)人還表示，同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值，加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。
據(jù)了解，目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日。
央行還舉了如下實(shí)例說明：若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。
如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。
也就是說，此次存量商業(yè)個(gè)人住房按揭貸款定價(jià)基準(zhǔn)切換為L(zhǎng)PR后，至少未來一年個(gè)人利息支出并無變化。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍指出，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的影響是計(jì)算方式的變化，但利率本身不會(huì)變，或者說不會(huì)過多影響購(gòu)房者的月供水平。
浮動(dòng)or固定，居民該如何選？
分析人士分析，此次央行對(duì)存量浮動(dòng)利率貸款用戶給出兩個(gè)選擇，既可與銀行協(xié)商確定將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，也可以轉(zhuǎn)換為固定利率。轉(zhuǎn)換后的利率水平由借貸雙方協(xié)商確定，轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。這意味著，若選擇固定利率的方式，商業(yè)性個(gè)人房貸利率將維持穩(wěn)定。但若以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)的方式，商業(yè)性個(gè)人房貸則存在兩種可能，一是利率下行帶來月還款額降低的紅利，二是利率上行導(dǎo)致月還款額增加。不過，他們認(rèn)為，無論選擇哪種方式，保持貨幣政策以及商業(yè)性個(gè)人房貸利率的穩(wěn)健仍將是未來市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。
