2019.12.01
此文轉(zhuǎn)載《櫻桃大房子》，版權(quán)屬于原作者。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開，關(guān)于房地產(chǎn)的表述，還是有亮點(diǎn)的。
要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
這段話里，堅(jiān)持房住不炒不稀奇，2018年的會(huì)議也提到了，但不影響2019年四季度開始一些城市慢慢因城施策的放松調(diào)控。
這次最大的亮點(diǎn)是“全面落實(shí)因城施策”這句話，跟2018年的“因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”比，這次明顯放松了。
2018年是你可以根據(jù)地方的情況來(lái)放松，但是地方上你要擔(dān)責(zé)任的，什么情況自己心里要有數(shù)，不能說(shuō)市場(chǎng)還在漲或者明明沒(méi)有跌你就放松，否則你烏紗帽就要受影響，地方上要擰得清輕重。
因?yàn)橐獡?dān)責(zé)，結(jié)果就沒(méi)幾個(gè)地方敢當(dāng)出頭鳥，2019年全年放松的城市也不多，開封放松限售一日游，張家港一日游，很多城市放松也是偷偷摸摸的。
但這次變成“全面落實(shí)”，地方政府不需要負(fù)責(zé)任后，就意味著給了地方更多自主決定權(quán)。等于是告訴各個(gè)地方，你們完全可以根據(jù)地方上的房地產(chǎn)行情來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)政策了，該放松的可以放松了，不要害怕，放心大膽的出政策，上面沒(méi)人說(shuō)你們。
所以大家要有心里預(yù)期，明年肯定會(huì)有很多城市接二連三的放松調(diào)控政策。
而且這次會(huì)議是指導(dǎo)明年全年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，也就是說(shuō)，這個(gè)全面落實(shí)因城施策的方針，基本上可以管明年一年的有效期。
今年小陽(yáng)春房?jī)r(jià)反彈后，4月份政策不是又收緊了嗎？4月份中央開會(huì)重復(fù)了2018年的內(nèi)容，7月份還加了不將房地產(chǎn)作為短期刺激的手段。
但是，到2020年，我相信如果有小陽(yáng)春，中央也不會(huì)再打斷小陽(yáng)春的行情。
知道為什么嗎？
我認(rèn)為有三個(gè)原因。
第一、樓市從2016年開始調(diào)控，到現(xiàn)在也差不多已經(jīng)三年，對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了三年的調(diào)整，泡沫也算是去化了很多，樓市已經(jīng)穩(wěn)定下來(lái)；
正如深圳內(nèi)部官方文件所說(shuō)，他們認(rèn)為放松政策，也不會(huì)影響到房?jī)r(jià)反彈。（雖然實(shí)際上對(duì)深圳來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)有所反彈，但對(duì)其他二三線城市基本上沒(méi)有什么明顯反應(yīng)，比如菏澤、太原、珠海。）
第二、穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力；
要保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，穩(wěn)增長(zhǎng)放在第一位，房地產(chǎn)是壓艙石，對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)有重要作用。
第三、2020年是非常關(guān)鍵的一年；
會(huì)議強(qiáng)調(diào)，明年是全面建成小康社會(huì)和“十三五”規(guī)劃收官之年，要實(shí)現(xiàn)第一個(gè)百年奮斗目標(biāo)，為“十四五”發(fā)展和實(shí)現(xiàn)第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)打好基礎(chǔ)，做好經(jīng)濟(jì)工作十分重要。
所以2020年非常重要，是兩個(gè)一百年承上啟下的關(guān)鍵一年。經(jīng)濟(jì)絕不能輕易滑出6以下。
根據(jù)測(cè)算，2018年中國(guó)人均GDP約為9780美元左右，已處于中高等收入國(guó)家行列的偏高水平，2019年人均GDP突破1萬(wàn)美元沒(méi)問(wèn)題，但還沒(méi)有跨過(guò)中等收入陷阱。
中等收入陷阱是一個(gè)國(guó)家發(fā)展到中等收入階段（人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值4000美元—12700美元左右）后，可能出現(xiàn)兩種結(jié)果：
1.持續(xù)發(fā)展，逐漸成為發(fā)達(dá)國(guó)家。
2.出現(xiàn)貧富懸殊、環(huán)境惡化甚至社會(huì)動(dòng)蕩等問(wèn)題，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展徘徊不前。
后一種結(jié)果就是走入了中等收入陷阱。
從其他國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，現(xiàn)在是中國(guó)跨過(guò)“中等收入陷阱”的最緊要關(guān)頭。
所以這幾年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)非常關(guān)鍵，我估計(jì)始終會(huì)把穩(wěn)增長(zhǎng)放在第一位。
明年政策放松之后房?jī)r(jià)會(huì)大漲嗎？
不會(huì)！
明年要的就是小陽(yáng)春的行情，小陽(yáng)春只是小漲，不可能大漲。
一是因?yàn)樨泿耪吖茏×嗽搭^。
二是上面不說(shuō)了，繼續(xù)三穩(wěn)啊，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，繼續(xù)堅(jiān)持房住不炒。
所以地方在因城施策放松調(diào)控的時(shí)候，自己也會(huì)拿著這個(gè)前提估量一下的，比如一二線城市不可能全面放松限購(gòu)限貸，只能是局部調(diào)整一下。
最后說(shuō)下明年的貨幣政策和財(cái)政政策
繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。
這個(gè)提法跟2019年是一樣的。
但財(cái)政政策今年估計(jì)不會(huì)有減稅降費(fèi)了，財(cái)政緊張，一般的支出還要壓縮，只能優(yōu)先?；久裆?/span>
貨幣政策預(yù)計(jì)跟2019年會(huì)差不多，如果一季度的GDP不太好，估計(jì)還是會(huì)有降準(zhǔn)出現(xiàn)，后續(xù)MLF的利率也會(huì)下調(diào)，房貸的利率都有可能下調(diào)。
“貨幣信貸、社會(huì)融資規(guī)模增長(zhǎng)同經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)”。
意思是M2和社融的增速不會(huì)大規(guī)模增長(zhǎng)，增速會(huì)保持和GDP+CPI的增速同水平，也就是說(shuō)大概在8點(diǎn)多的水平吧。
所以大概還是跟2019年差不多，所以可以放心，從貨幣供給量上來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)也不會(huì)出現(xiàn)大漲的。
只是有些城市，資金流入和人口流入的城市會(huì)有點(diǎn)上漲。
