2019.12.01
此文轉(zhuǎn)載《中國證券報》，版權(quán)屬于原作者。
今年深圳樓市逆勢火熱，火到11月底還沒結(jié)束。千萬豪宅集中入市且頻現(xiàn)日光盤，一遍遍刷新群眾對深圳樓市購買力的認(rèn)知。
11月30日，位于前海的頤灣府千萬豪宅去化率近九成。11月28日，同樣位于前海、總價1049萬元—1878萬元的招商領(lǐng)璽吸引了1306批客戶“搶”456套房源，4小時售罄。
看到樓市火熱，深圳某處已經(jīng)“沉睡”十年的樓盤也緊鑼密鼓地準(zhǔn)備“跑步進場”，預(yù)計攬金百億元。
德弘天下華府項目效果圖 【來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)】
年底豪宅集中入市
據(jù)媒體報道，11月30日上午，位于深圳前海的豪宅頤灣府開盤，367套房源，870位有效客戶認(rèn)籌。
備案信息顯示，頤灣府此次批售的367套住宅共3棟，戶型建面約119㎡-191㎡，均價10.2萬/㎡，單價區(qū)間8.1萬-13.2萬/㎡，總價區(qū)間960萬-2531萬/套。
這樣一個總價千萬級別的“土豪盤”，開盤僅4個半小時，就賣掉322套，去化率近九成。其中，120㎡的03戶型最受歡迎，開盤90分鐘，便全部賣完。
同樣位于前海的招商領(lǐng)璽“戰(zhàn)況”則有過之而無不及。11月28日，招商領(lǐng)璽開盤。其當(dāng)天推售的是120㎡-150㎡的3-4居室共456套。備案均價為10.8萬/㎡，單價區(qū)間為8.7-12.3萬/㎡，總價區(qū)間為1049萬-1878萬/套。
從規(guī)模及總價上看，該樓盤比頤灣府更“壕”，開盤4小時，全部售罄。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，上述兩個樓盤地理位置較近，且目標(biāo)群體相近，開盤較早的招商領(lǐng)璽無疑提前吸收了部分購買需求。
10月以來，深圳豪宅開盤當(dāng)日出現(xiàn)購房盛況層出不窮。10月30日，位于福田區(qū)的深業(yè)中城開盤，該樓盤本次共獲得2794人進行誠意登記，推售房源為192套。
該項目備案均價為13.1萬元/㎡，單價區(qū)間為10.8萬元/㎡—19.67萬元/㎡，入場費高達1508萬元，而預(yù)售價最高的房源為7787.66萬元。
開盤當(dāng)天也是人山人海。
深業(yè)中城開盤現(xiàn)場 【記者余世鵬 攝】
“沉睡”十年的樓盤也在加速入市
開發(fā)商賣房深諳“趁熱打鐵”的套路，就連已經(jīng)“沉睡”10年樓盤的開發(fā)商也坐不住了，營銷中心正在裝修，或?qū)ⅰ芭懿竭M場”。該樓盤是德弘天下華府，為深圳羅湖區(qū)有名的豪宅盤，由于毗鄰深圳四大名校之一的深圳中學(xué)，一直備受關(guān)注。
深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，德弘天下華府總建筑面積265188平方米，其中住宅面積174935平方米，商業(yè)面積6997平方米。項目規(guī)劃建設(shè)8棟超高層住宅樓，住宅套數(shù)大約600-700套，項目規(guī)劃建設(shè)的面積是200平米—1000平米的大戶型或超大戶型。
事實上，該項目早于2009年2月便開始開工建設(shè)，2010年11月，這個樓盤就已經(jīng)封頂，卻一直沒有開售。這與當(dāng)時的樓市調(diào)控政策不無關(guān)系。
根據(jù)深圳2006年出臺的“70/90政策”，新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下的住房數(shù)量占比，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。不少開發(fā)商選擇將住宅設(shè)計成雙拼甚至多拼戶型，意味著購房者需要用2個以上購房名額，買到大戶型房子。
不久后深圳又出臺“限購令”，“房票”成為稀缺品。于是，德弘天下華府開盤就此擱置。
今年6月25日，深圳市規(guī)劃和自然資源局公告了關(guān)于德弘天下華府項目總平面圖修改的公示，該樓盤又逐漸走入公眾視野。
近日，有消息稱，該樓盤預(yù)計12月開盤，有68-75平米的兩居室戶型，以及400平以上復(fù)式，且以一房一證銷售。
值得注意的是，10年間，該地段房價已發(fā)生翻天覆地的變化。據(jù)中國房價行情網(wǎng)，2010年底羅湖區(qū)新房均價為3.2萬/平，如今均價已躍至7.14萬/平。
業(yè)內(nèi)人士指出，德弘天下華府帶有深圳中學(xué)學(xué)位，加上地理位置優(yōu)越，按照當(dāng)前的行情，可以判斷該項目開盤后均價大概率為10萬/平及以上。按其住宅面積174935平方米算，預(yù)計該項目攬金百億元。
項目銷售情況分化
據(jù)深圳中原研究中心，12月潛在計劃入市項目共16個。
其中的光明新盤龍光玖龍臺2期，已于11月30日開盤，有知情人士表示，其推出的705套房不到10秒就全部售罄。該樓盤單價區(qū)間在4.3-5.4萬/㎡，均價4.8萬/㎡，總價區(qū)間在421-703萬/套，另外需加裝修費4500元/㎡。
事實上，并非所有樓盤都如此熱銷，豪宅項目銷售情況分化較大。
如11月24日突擊開盤的“地王盤”龍華金茂府，其去化率至今仍是個謎。該樓盤單價為9.46萬-14.42萬/平，均價約10.3萬/平米，總價區(qū)間為1190萬-7337萬/套。
據(jù)開發(fā)商消息，龍華金茂府21號正式啟動認(rèn)籌，三天收籌200多個。昨晚突擊內(nèi)部解籌，到訪183組，成交161套，首批解籌率88%。
但也有人質(zhì)疑其去化率的真實性，認(rèn)為“賣不了這么多”。由于開盤現(xiàn)場沒有銷控表，去化率始終是個迷。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受媒體采訪時表示，龍華地段的豪宅跟南山后海區(qū)域、福田香蜜湖區(qū)域的豪宅不是一個概念，龍華這塊地的公共配套沒落地，教育醫(yī)療、商業(yè)CBD的建設(shè)很緩慢。但金茂府卻比周圍價格高出40%左右。
深圳樓市火熱背后的原因
對于近期深圳樓市的火熱行情，分析人士指出，主要有幾方面原因。
一是，11月11日，深圳調(diào)整“豪宅”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即容積率在1.0以上，單套建筑面積在144㎡以下的房子為普通住宅，取消豪宅稅。對于購房者而言，相當(dāng)于省下數(shù)十萬元豪宅稅，刺激了購房者的入市意愿。
二是，8月18日，中央發(fā)布關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見，加之年初《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布，市場對“雙區(qū)驅(qū)動”的深圳房地產(chǎn)市場期待較大。
加之開發(fā)商有意抓住火熱行情，加速推進新盤入市，供求雙方共同用力，推高了深圳的房地產(chǎn)熱情。
但上述分析人士指出，去杠桿、房住不妙的政策基調(diào)沒有變化。
事實上，相關(guān)數(shù)據(jù)已顯示樓市整體轉(zhuǎn)淡趨勢。國家統(tǒng)計局消息，10月份70個大中城市中，二手房房價下降的城市達到35個，占到一半。這意味著，10月份房價下跌城市數(shù)量已創(chuàng)出55個月新高。
從房價上看，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，近一年來，廣州成為四大一線城市跌幅最大的城市，上海和北京也出現(xiàn)下跌。其中，北京二手房掛牌均價從一年前的64166元跌至61302元，跌幅超4%；上海從52991元跌至51228元，跌幅超過3%。深圳成為二手房掛牌均價唯一上漲的四大一線城市，從61024元上漲至最新的62639元，漲幅近3%。
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布的11月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》預(yù)測，對明年房價持審慎態(tài)度，2020年重點城市住房市場總體先抑后穩(wěn)，房價有望實現(xiàn)軟著陸。
